想要稳定租房价格，政府该怎么做？

政见观察员/谭宏泽

房价高企，租房日渐成为年轻人主动或被动的选择。据统计，目前我国城镇租房人口约为1.6亿，占城镇常住人口的21%。在人口净流入的省会城市，这个比例会更高。

租房市场不断扩大，嗅到商机的一线地产商纷纷试水“长租公寓”，互联网巨头们也开始抢摊房屋租赁市场，下半年，广州市政府首先提出“租售同权”。

需求旺盛，商家也在供给端提升房源品质，加之政策鼓励，“租房升级”的同时有人在知乎发问：买不起房的我们会不会也租不起了？

租房价格能否保持稳定成为日渐火热的议题，那么，如果政府出面控制房租，究竟会有什么样的结果？来自美国的研究或许可以给我们一些启示。

旧金山市从1994年开始了一项房租控制政策并一直执行到现在。该政策规定，对于所有在1980年之前建成的小户型建筑，其租金的年增长率不得超过7%，而在1980年之后建成的房屋则不做控制。于是，在这个城市中，房屋以是否于1980年之前建成为界限，分为两类，一类房租受控制，另一类则不受。来自斯坦福大学的三位研究者（Diamond, McQuade & Qian）就对这个类似实验性质的政策的效果进行了分析。他们发现，该政策的后果也许并非简单粗暴的让人们租到便宜房子。

直接影响：获益损失，相互抵消

控制房租最直观也是最符合普遍期待的结果自然就是房客们可以少花钱，从而受益。但研究者们发现，从中长期角度来说，相对于那些没受房租控制政策影响的租户（即租住1980之后建成的房屋），那些受到该政策影响的租客们（即租1980之前建成的房屋）一直租住同一处房子不搬迁的比率要多一到两成。简单来说，房租涨得快的区域人们换房搬家勤，而房租受控制涨得慢的区域，房客则相对少换房搬家。这反映了，在房租不受控制的区域，房东更乐意“赶走”原租客以便租给愿意付更多租金的新租客。而房价控制政策则保护了租客，使得房东“赶人”意愿不强。

此外，处于房租控制区域的房客们也确实获利了。研究者们计算后发现，从1995到2012年间，平均而言，受该政策影响的房客们每人每年可获益3100到5900美元。十几年间受益房客们的总获益额大概为76亿美元。所以，似乎政策政策真的是一项惠及房客的好政策？事情并没有这么简单。

租房市场上，除了房客，还有房东。显而易见的，房租控制政策使得房东的收益受到直接影响。那么，他们是如何回应的呢？很简单，不当房东了，也就是说，不把房子出租了。研究者们发现，相比于房租不受控制区域的房东们，那些受该政策控制的房东更愿意把自己的房子改建为分户出售的公寓大楼或是另做他用。十几年间，受政策影响区域的租房供应下降了近15%，因而又刺激了不受控制区域房租的加速上扬。所以，那些租住不受房租控制的房屋的租客们，必须支付更多。经研究者们计算发现，十几年间，由于供应量下降和价格上扬，租客群体整体上损失了近五十亿美金。这种损失，很大程度上抵消了受政策保护的租客们的获益。

长远影响：穷人离开，富人进来

除了单纯的利益影响，这项房租控制政策还带来了更为深远的影响，即加速了城市的所谓“士绅化”或“精英化”，穷人离开，富人进来。一方面，在房租受控制的区域，不少房东把自己的房子改建可出售的公寓，这些公寓原先的租客们并没有能力购买。

另一方面，对于房租不受控制的区域房租的快速上涨使得房客们的“更新”加速，即上面提及的“赶走”租客。虽然按规定，房客是受保护的，可以不离开。但是，在现实中，房东们有很多办法让房客离开。比如，房东们可以先自己搬进来，从而让房客离开，即所谓的“搬进式赶出”。再或者，房东可以支付一定的报酬以“奖励”房客搬走。对于低收入群体，这样的金钱激励是非常管用的。而房东，则可以通过对新来的高收入租客提升租金来弥补损失。

在这样的双重作用下，整个城市居民的“更新”速度被加剧了。而这，显然并不是以“保护低收入租客”为目的的房租控制政策所预期的。

学者建议：政府从命令者转为扶持者

这项研究实际上表面，由政府直接施令于房东，命令他们不得(快速)涨价，其实反而可能导致租客，尤其是低收入租客群体的损失。那么，是不是有什么其他的可能呢？几位研究者在最后提出如果整个社会想要通过政府向租客群体提供保护，使他们可以抵抗房租的过快上扬，那么也许把政府从命令者转变为扶持者会有更好的收效。具体而言，由政府以某种财政补贴或者税费抵免的形式提供补贴，而非硬性规定价格。这样既可以降低甚至消除房东们转行的意愿，亦可以最直接地惠及大部分房客，尤其是低收入群体。当然，这样的一种构思是否可行以及如何施行，则需要其他的研究来探讨了。

参考文献

Diamond, R., Mcquade, T., & Qian, F. (2017). The Effects of Rent Control Expansion on Tenants , Landlords , and Inequality : Evidence from San.

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